Купля-продажа будущей недвижимости с отлагательными условиями

Когда уместно: покупатель выкупает готовый актив после получения разрешения на ввод в эксплуатацию.

Как оформляется: основной договор купли-продажи с отлагательными условиями (статья 157 Гражданского кодекса Российской Федерации): получение разрешения на строительство и на ввод, достижение целевых показателей по площадям и качеству, отсутствие обременений. Цена может быть фиксированной или индексируемой. Расчёты — единовременно или поэтапно, в том числе через счёт эскроу.

На что обратить внимание:

• предмет с привязкой к проектной документации и к информационной модели здания; допустимые отклонения по площади и характеристикам;
• крайний срок завершения обязательств, ответственность за просрочку;
• пакет по качеству: технические регламенты, гарантийные сроки, перечень дефектов, порядок их устранения;
• комплекс обеспечительных мер: ипотека земельного участка и объекта незавершённого строительства, независимая гарантия, залог долей в проектной компании, право замещения стороны кредитором при дефолте по прямым соглашениям.

Продажа долей (акций) проектной компании вместо продажи самого актива

Преимущества: быстрее закрытие, внутри компании сохраняются разрешения, договоры и иные права.

Риски: скрытые обязательства, налоговые и корпоративные споры, необходимость согласий кредиторов и органов управления. Возможна обязанность предварительного согласования с Федеральной антимонопольной службой при достижении установленных порогов стоимости активов, выручки или долей участия (статьи 27–29 Федерального закона № 135-ФЗ).

Инструменты: корпоративный договор (статья 67.2 Гражданского кодекса Российской Федерации), заверения и гарантии (статья 431.2), возмещение потерь (статья 406.1), отлагательные условия (согласия банка и контрагентов, отказ от преимущественного права), корректировка цены исходя из величины чистых активов, депонирование цены и залог долей до исполнения сделки.

Сделка с объектом незавершённого строительства

Суть: продаются земельный участок, зарегистрированный объект незавершённого строительства и исключительные права на проектную документацию.

Особенности:
• проверка прав на землю, градостроительных параметров (градостроительный план земельного участка, проект планировки территории), разрешений, залогов и сервитутов;
• согласование перевода прав по разрешениям и договорам подряда, порядок передачи проектной документации и гарантийных прав;
• ипотека «следует за вещью» при смене собственника (статья 353 Гражданского кодекса Российской Федерации); согласие банка требуется для перевода долга и изменения ковенант по кредиту;
• при смене застройщика необходимо внести изменения в разрешение на строительство по правилам статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (части 21.5 и последующие).

Совместное развитие проекта с опционом на выкуп

Механика: стороны создают проектную компанию; инвестор финансирует строительство, девелопер управляет. Предусматривается опцион на заключение договора (статья 429.2 Гражданского кодекса Российской Федерации) и (или) опционный договор (статья 429.3) в сочетании с корпоративным договором (статья 67.2).

Защита: механизмы разрешения тупиковых ситуаций, обязательный совместный выход и право присоединиться к продаже, опционы на покупку и продажу долей, запрет конкуренции, залог долей, независимая гарантия на возврат инвестиций или минимально гарантированный уровень доходности.

Финансирование строительства с последующим переходом права

Сценарий: покупатель финансирует строительство траншами, а право собственности на объект переходит после ввода и государственной регистрации. Важно не придавать конструкции признаков долевого строительства, иначе применяется закон о долевом строительстве.

Контроль рисков: прямые соглашения с подрядчиками и банком (право замещения стороны при дефолте), целевые показатели по срокам и бюджету, возможность замены девелопера при нарушениях, обеспечение в виде ипотеки, залога будущей выручки и договорных ковенант.

Можно ли продать будущий деловой центр единственному покупателю до завершения строительства?

Да, через договор купли-продажи будущей недвижимости с отлагательными условиями и надёжным обеспечением (статьи 455, 554, 219 и 551 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом важно исключить признаки долевого строительства.

Что безопаснее: отчуждение актива или отчуждение долей проектной компании?

Отчуждение актива прозрачнее по рискам самого объекта; отчуждение долей ускоряет закрытие, но требует расширенных заверений и гарантий, механизма возмещения потерь, контроля корпоративных рисков и, при достижении пороговых значений, согласования с Федеральной антимонопольной службой.

Как защититься от срыва сроков?

Установить крайний срок завершения обязательств, предусмотреть проценты по статье 317.1, обеспечительный платёж по статье 381.1, независимую гарантию, залог долей и ипотеку, а также прямые соглашения с банком и подрядчиками с правом замещения стороны при нарушениях.

Когда уместно продавать объект незавершённого строительства?

Когда требуется смена застройщика или рефинансирование: при наличии зарегистрированных прав на объект и выстроенной цепочки разрешительной документации, без признаков самовольной постройки.